¿Regreso al futuro? Cómo superar una crisis hipotecaria

Los londinenses que sobrevivieron a las duras tasas de interés de las décadas de 1980 y 1990 enfrentaron desafíos diferentes a los de los compradores de hoy, pero sus historias resonarán.

¿Regreso al futuro? Los compradores de viviendas de los años ochenta y noventa enfrentaron sus propios desafíos

agotada por comprar una propiedad en Londres, congelada en su pequeño apartamento porque no podía pagar la factura de la calefacción y viviendo al día. La experiencia de Fiona Maclean al comprar su primera casa debería coincidir con los desafíos que enfrentan muchos compradores nuevos y potenciales.

Pero cuando Fiona tomó las llaves de su primera casa, Los comuneros estaban en las listas de éxitos, Fuera de África había triunfado en los Oscar y las mujeres vestían trajes de poder sin ningún sentido de ironía.

En 1986, el panorama era muy diferente para los principiantes. Los precios eran, por supuesto, mucho más bajos, los criterios de préstamo de los bancos considerablemente más laxos y había muchas zonas baratas y desconocidas de Londres donde ir a buscar casa.

Una combinación de tasas de interés altísimas y una serie de caídas de los precios de la vivienda significaron que no todo fue fácil para los compradores por primera vez.

Pero, con el tiempo suficiente, muchos de aquellos que enfrentaron la montaña rusa del mercado inmobiliario de Londres en la década de 1980 descubrieron que, en el largo plazo, las cosas tienen la costumbre de funcionar, algo que aquellos que enfrentan un mercado incierto y un aumento vertiginoso de las hipotecas. Los pagos pueden resultar un poco reconfortantes.

Como todos sus amigos, Fiona se había mudado a Londres después de graduarse, viviendo en una sucesión de “pisos compartidos sucios”. Sus padres estaban ansiosos por que ella comprara una propiedad y, después de romper con su novio, decidió seguir su consejo.

En ese momento ella tenía 25 años, trabajaba en marketing en una empresa de restaurantes y había ahorrado un “pequeño” depósito.

“Lo único que podía permitirme eran estos pequeños estudios y me desesperaba un poco lo poco que ganaba”, dice.

Una combinación de tasas de interés altísimas y una serie de caídas de los precios de la vivienda significaron que no todo fue fácil para los compradores en las décadas de 1980 y 1990.

Fiona decidió anteponer la practicidad a la realización laboral y aceptó un trabajo nuevo, menos glamoroso, en The AA, con sede en Basingstoke. Su salario inicial rondaba las 7.000 libras esterlinas al año, lo que parecía una fortuna en ese momento.

“La empresa también me dio una bonificación por reubicación de 2.000 libras esterlinas, lo que duplicó mi depósito”, afirma.

Fiona decidió mudarse fuera de Londres y se centró en Reading, donde con sus nuevas riquezas compraría una casa de dos dormitorios. Pagó alrededor de £ 25,000 por una casa de dos pisos con techo con goteras y una infestación de pulgas.

En aquel momento los tipos de interés rondaban el cuatro por ciento, pero en los meses siguientes se dispararon hasta alrededor del 15 por ciento. “Básicamente, mi salario era mi hipoteca”, dice Fiona.

1983: 11 por ciento

1993: 5,88 por ciento

2003: 3,75 por ciento

2013: 0,5 por ciento

2023: 5,25 por ciento

Fuente: Banco de Inglaterra

“Una vez que lo pagué no me quedó nada de dinero. Un invierno se me congelaron las tuberías porque no podía permitirme el lujo de poner la calefacción”. Se encontró atrapada en Reading y viviendo al día.

Se inscribió en un curso nocturno para obtener un diploma en marketing, financiado por la AA, simplemente porque eso significaba que le darían un coche de la empresa y podría pasar tres noches a la semana estudiando en Kingston upon Thames, con una cena gratis.

Luego, en una conferencia de marketing, le ofrecieron un nuevo trabajo en Londres en un banco de High Street. Aunque no tenía ningún interés real en el sector, sí le interesaba una de las ventajas: en aquel entonces los bancos solían conceder hipotecas subsidiadas al personal y a ella le ofrecieron un trato del cinco por ciento.

Aceptó el trabajo y en 1990 vendió el piso de Reading por 35.000 libras esterlinas. Armada con las ganancias, un salario de alrededor de £ 12.000 y ese subsidio hipotecario, pudo comprarse un apartamento de £ 70.000 en Clapham.

Fiona, de 63 años, vive ahora en un piso en Kennington. Con el tiempo, pudo dejar la escala corporativa y conseguir un trabajo que le encanta, convirtiéndose en editora del sitio web de estilo de vida London Unattached (london-unattached.com).

Lucian Cook, director de investigación residencial de Savills, pudo comprar su primera casa un par de años después de dejar la universidad.

Una diferencia clave entre el mercado de compradores por primera vez (FTB) actual y el de los años 1980 y 1990, dice, es que en aquel entonces era posible que una pareja de veintitantos años con un salario promedio comprara una casa.

1983: 29.000 libras esterlinas

1993: 69.000 libras esterlinas

2003: £209.000

2013: £325.000

2023: £527.000

Fuente: Registro de la Propiedad; halifax

¿No hay depósito? No hay problema: los bancos a menudo concedían hipotecas al 100 por ciento.

“Comprar una primera vivienda no era tan doloroso en los años 1980 y 1990”, dice Lucian. "La propiedad de una vivienda estaba mucho más al alcance: los precios eran más bajos y las regulaciones crediticias eran mucho menos estrictas".

Eso significó que los FTB no tuvieron que pagar alquileres durante décadas. Tampoco tuvieron que renunciar a toda la fortuna familiar para subir a la escalera.

Los Baby Boomers no se salían con la suya en aquel entonces. Las tasas de interés fluctuaron, comenzando en 16 por ciento en 1980 antes de caer a entre cinco y diez por ciento durante la década de 1990.

Sin embargo, en aquel entonces los precios de la vivienda aún no se habían desvinculado enormemente de los salarios. Un aumento del tipo del 0,25 por ciento en una propiedad que costaba 69.000 libras esterlinas (el precio medio de una propiedad en Londres en 1993) es mucho menos doloroso que uno en una casa media de 527.000 libras esterlinas en la actualidad.

“La asequibilidad se exigió mucho, pero no tanto como ahora”, dice Lucian.

Lo que cambió las reglas del juego fue el rápido crecimiento de los precios de la vivienda que se produjo a principios de la década de 2000: en 2003, una casa promedio en Londres costaba £209.000, lo que significó un aumento de tres veces en una década. Los salarios también aumentaron, pero sólo alrededor del 30 por ciento. "La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos cambió", afirma Lucian.

Si bien ahora es mucho más difícil ascender en la escalera inmobiliaria y hacer frente a los aumentos de las tasas de interés es más doloroso, un trauma que es poco probable que experimenten los FTB en 2023 es el de un valor negativo paralizante.

A finales del siglo pasado, los compradores se encontraban regularmente atrapados en casas que valían mucho menos de lo que pagaron por ellas, a menudo durante años.

Aunque los precios de la vivienda están cayendo, Lucian señala que no estamos experimentando el tipo de crisis dramáticas de los años 1980 y 1990.

Debra Stottor sabe de primera mano lo destructiva y aterradora que puede ser la equidad negativa.

En 1987, Crouch End no era el elegante pueblo urbano del norte de Londres, lleno de deliciosas momias y jóvenes profesionales, que conocemos hoy. "Era un poco deteriorado, muy bohemio, lleno de tiendas independientes", dice Debra.

Su atractivo modesto, además de la falta de una estación de metro, significaba que era asequible, por lo que ella y su exmarido pudieron comprar allí un apartamento de una habitación por alrededor de £ 58.000.

Ambos eran subeditores en ese momento y ganaban, entre ellos, poco menos de 25.000 libras esterlinas. En 1987, el tipo básico del Banco de Inglaterra rondaba el diez por ciento. En 1989 había alcanzado casi el 15 por ciento.

Pero Debra y su entonces marido podían afrontar los pagos de intereses gracias al bajo coste de la propiedad. “Un cinco por ciento extra de 58.000 libras esterlinas no es mucho dinero”, afirma.

Su verdadero problema era que los precios de la vivienda se estaban estancando. Pasaron los años y la pareja esperó en vano a que aumentara el valor de su inversión inmobiliaria.

Incluso pospusieron sus planes de formar una familia porque sabían que en su apartamento no podían alojarse dos adultos y un bebé. “Al final, lo vendimos en 1997 exactamente por lo que pagamos, después de intentar venderlo durante unos cinco años”, dice Debra.

1980: £6.000

1990: £12.000

2000: £19.000

2010: £26.000

2020: £31,000

Fuente: Statista, Oficina de Estadísticas Nacionales

Afortunadamente, como permanecieron en el apartamento durante una década, la pareja aprovechó ese tiempo para desarrollar sus carreras de manera significativa. Aunque no habían ganado ningún capital, sus ingresos eran mucho más saludables: suficiente para invertir £165.000 en una terraza de tres dormitorios, también en Crouch End.

Tuvieron dos hijos antes de divorciarse. El ex marido de Debra le compró la casa, que ahora vale alrededor de £ 1 millón. Desde entonces se mudó a Dorchester en Dorset, donde puede vivir sin hipotecas.

A pesar de sus primeros problemas, sería fácil para los veinteañeros envidiar a Debra, periodista y editora, por ser capaz de ascender en la escala inmobiliaria de Londres.

Pero sus hijos, que ahora tienen 22 y 24 años y que estudian bellas artes y música respectivamente, no van a tener tanta suerte. "Ninguno de los dos va a trabajar para un fondo de cobertura", afirma. “Creo que ambos volverán a Londres el año que viene y podrán volver a vivir con papá.

"Pero a menudo bromeamos diciendo que no será hasta que estemos muertos que serán lo suficientemente ricos como para comprar sus propias casas, y eso realmente no es tan divertido".

El Banco de Inglaterra elevó los tipos de interés al 5,25 por ciento a principios de este mes.

La primera experiencia de Dany Griffiths como propietario de una vivienda en Londres también implicó un valor negativo, lo que le causó tanto estrés que la asustó durante décadas, una decisión que ahora lamenta amargamente.

Tenía sólo 21 años cuando compró su primer apartamento, un dormitorio en Catford, que le costó 44.000 libras esterlinas. Era secretaria y ganaba unas 14.000 libras esterlinas y recaudó su depósito de unas 2.000 libras esterlinas con la ayuda de sus padres.

Dany ahora sabe que tuvo suerte. El apartamento de un dormitorio más barato actualmente a la venta en Catford tiene un precio de 160.000 libras esterlinas. En dinero de hoy, el salario de Dany vale £35.000, lo que requeriría una hipoteca de alrededor de £140.000, dejándola £20.000 a la deriva.

1980: 3.480

1990: 43.900

2000: 22.900

2010: 38.500

2019: 4.580*

Fuente: Finanzas TIC

(*cifra más actualizada disponible)

Los precios de la vivienda estaban cayendo cuando Dany compró su piso. “Originalmente estaba a la venta por £56,000, pero no pudieron venderlo, así que bajaron el precio y pensé: 'Vaya, estoy comprando en el momento perfecto'”, dice. Desafortunadamente, ella estaba equivocada. Los precios siguieron bajando y pronto su piso estaba valorado en 37.000 libras esterlinas.

“Me esforcé y viví allí unos diez años”, dice. "Estuve en patrimonio negativo durante mucho tiempo".

Después de vender el piso, Dany, que ahora tiene 55 años y dirige una academia de formación de entrenadores, se pasó al alquiler. No tuvo la confianza para volver al mercado inmobiliario hasta 2005, cuando ella y su novio compraron una modesta casa de tres habitaciones cerca de Sidcup, donde todavía viven. Se casaron al año siguiente y ahora tienen un hijo de 16 años.

Mirando hacia atrás, Dany se arrepiente de haberse bajado de la escalera. En retrospectiva, debería haberse quedado con ese apartamento de Catford y alquilarlo. "Sé que no es una historia muy triste, ya que ahora tengo una casa de tres habitaciones, pero me habría sentido bien si hubiera conservado el piso, y no lo soy".

Sin embargo, sus verdaderas simpatías están con la generación que ha quedado completamente fuera de la escala. "Es muy frustrante que paguen alquiler, lo que demuestra cuánto pueden pagar, pero no pueden pedir prestado esa cantidad, por lo que no pueden permitirse el lujo de comprar", afirma.

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